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不動産登記関連

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不動産登記(権利)に関連する事項

権利証と登記識別情報

 従来、不動産の権利者であることを証する書面として、権利証がありました。平成16年の不動産登記法の改正により、権利証はなくなり、その代わりに登記識別情報が通知されることになりました。新たな権利証は発行されなくなりましたが、すでに発行された権利証はそのまま有効なもので、次の登記をするときに必要となります。

権利証

 不動産の所有権を取得すると、その不動産の権利証が渡され、それが大切に保管されています。不動産を売却する場合などには、この権利証が必要となります。権利証は、それを所持している人がその不動産の所有者であることを示すものです。
 通常、権利証はこのように理解されており、間違いはありませんが、権利証について詳しく説明をします。
 不動産の所有権を取得する登記(所有権保存登記、所有権移転登記)を申請するとき、申請書の写しまたは売渡証書などの登記の原因を記載した書面を提出し、登記が完了すると、これに登記済という押印をして、受付日と受付番号が記載されて返還されていました。これが権利証です。この権利証は、次にその不動産の所有権に関する登記を申請するときに必要となり、これを所有している人がその不動産の所有者であるとみなされます。
 実は不動産登記法上は、権利証という用語はなく、登記済証というものしかありません。一般に、所有権に関する登記済証を、その不動産の権利者であることを示すものとして、権利証と呼んでいます。抵当権の設定登記をしたときにも、登記済証が発行され、これが抵当権者であることを示すものとなり、抵当権の権利証と称して良いものですが、一般にはこのような呼び方はされていません。
 なお、平成16年の不動産法改正により、登記済証は発行されなくなり、登記完了証と登記識別情報が発行されるようになりました。

登記識別情報

 平成16年不動産登記法改正により、従来の登記済証(権利証)の発行に代えて、登記識別情報が通知されるようになりました。
 登記識別情報は、従来の権利証に代るものです。権利に関する登記を申請し、権利を取得すると、その権利者に12桁のランダムな英数字の暗証番号が通知されます。
 通知は、“登記識別情報通知”という書面に印字され、目隠しシールを貼って渡される方法と、暗号化してオンラインでダウンロードする方法がありますが、現在の実務ではほぼ100%書面により通知を受取っています(暗号化された情報をダウンロードした場合、その受渡しに問題があることによります)。
 権利証が廃しされ、登記識別情報に変更されたのは、登記の申請をオンラインで行なうことが前提になったことによります。オンラインでは、物理的な紙で作成された権利証を送ることができないので、暗証番号とし、それを暗号化して送付することにしました。
 現在、オンラインで登記申請をする場合、登記死別情報は暗号化してオンラインで送付しています。権利証である場合は、持参または郵送で提供しています。元々、改正不動産登記法では、オンライン申請では全ての情報をオンラインで送付することを予定していましたが、現在の実情で全ての情報をオンラインで送付するのは困難であり、その後の修正で、特例方式という、オンラインの申請に合わせて、一部の添付書類を持参または郵送することでオンライン申請ができるようになりました。

登記完了証

 登記の申請を行ない、完了すると、登記完了証が発行されます。登記が完了したことを報告するものですが、完了を確認する意味のみをもち、権利証や登記識別情報のように、次の登記に必要になるものではありません。
 銀行などでは、登記業務の管理のため、この登記完了証を重要視していますが、その後に必要となることはなく、登記完了証は破棄してしまっても何ら問題はありません。
 登記識別情報が権利を取得する登記にのみ発行されるのに対して、登記完了証は、所有権名義人表示変更登記や不動産表示登記などの権利の取得のない登記にも発行されます。

登記原因証明情報

 不動産登記法の改正前は、登記の原因は、年月日売買、年月日贈与などとのみ示せばよく、その詳しい内容を報告する必要はありませんでした。
 改正不動産登記法では、登記の申請には、登記原因証明情報というものを提供することが必要となりました。登記原因証明情報とは、その登記を申請する原因となった事実を証明する書面で、売買であれば売買契約書、抵当権設定であれば抵当権設定契約書がこれに当たります。登記申請には原本を提出することが必要ですが、これらの書面を提出し、原本は還付してもらうということで対応できます。
 登記原因証明情報は、これらの契約書に代えて、登記をするのに必要な原因事項を記載した登記原因証明情報と称する専用の書面を作成し、これに権利者・義務者が押印(最低限、義務者のみが押印すれば足りる)した書面を提出することができます。実務上は、契約書原本を提出するのが躊躇されるので、多くは専用の登記原因証明情報を作成し、これを利用しています。
 従来は登記の原因の内容を知らせる必要がなかったので、登記を取消したいときなどの場合、誤って登記をしたという意味合いで安易に錯誤として登記の抹消申請を行なっていましたが、現在は、錯誤が取引の無効となる要因となるべきものかを見極めて申請しなければならないようになりました。
 なお、本質的に登記の原因が存在していないとされる、所有権保存登記と、不動産表示登記には、登記原因証明情報は必要ありません。

登記申請に必要な書類

登記申請に必要な書類については、別に解説をまとめていますので、こちらを参照下さい。
 不動産登記申請に必要な書類 > 不動産登記書類

登録免許税

 不動産登記の申請をするには、登録免許税を納付しなければなりません。登録免許税がいくらになるかは、登記の内容によって定められています。
 登録免許税は、課税標準額に税率を掛けて算出されます。所有権移転の場合は固定資産税評価額が課税標準額となり、抵当権設定の場合は債務額が課税標準額になります。この他、抹消登記や変更登記などでは、1000円×不動産の個数が登録免許税の額になります。


<不動産登記関連> 最終更新 2012-06-24 (日) 14:19:46 by 司法書士下原明(大和市)

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